Kosten beim Immobilienverkauf in BW: Was fällt an?

Sie haben entschieden, Ihre Immobilie in Baden-Württemberg zu verkaufen. Der Erlös steht im Kopf, die Kosten noch nicht — dabei können allein die laufenden Verbindlichkeiten und Nebenpositionen je nach Situation 15.000 bis 30.000 Euro vom Nettoerlös aufzehren, bevor Sie auch nur über den Kaufpreis verhandelt haben. Wer diese Posten nicht kennt, verhandelt am falschen Ende.

Welche Kosten trägt der Verkäufer — und welche der Käufer?

Die meisten Kosten rund um den Eigentumsübergang zahlt der Käufer: Grunderwerbsteuer, den überwiegenden Teil der Notargebühren, die Grundbucheintragung. Aber der Verkäufer trägt eigene Positionen, die im Vorfeld regelmäßig unterschätzt werden:

• die Hälfte der Maklerprovision (seit Dezember 2020 gesetzlich begrenzt)
• die Kosten der Löschung bestehender Grundpfandrechte im Grundbuch
• eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein Baudarlehen noch läuft
• die Kosten für einen gültigen Energieausweis, falls keiner mehr vorliegt
• Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, sofern die Haltefrist nicht erfüllt ist

Die Reihenfolge dieser Positionen ist nicht zufällig: sie folgt grob der Wahrscheinlichkeit, mit der jeder Verkäufer betroffen ist.

Maklerprovision: Wer zahlt wie viel?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnimmobilien das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (§§ 656c, 656d BGB). Die Kernregel: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. Der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Auftraggeber — wer das Modell „Käufer zahlt alles" noch kennt, arbeitet mit einem veralteten Stand.

In Baden-Württemberg liegt die ortsübliche Gesamtprovision typischerweise bei 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, was einer Aufteilung von je 3,57 Prozent entspricht. Diese Aufteilung ist Marktpraxis, kein gesetzlicher Festbetrag; je nach Makler und Objekt kann sie abweichen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zahlt der Verkäufer in diesem Szenario rund 14.280 Euro Provision — ein Betrag, der im Nettokaufpreis erscheinen muss, nicht erst beim Notar.

Wann entfällt die Maklerprovision?

Nur dann, wenn kein Makler eingeschaltet ist und Verkäufer und Käufer ohne Vermittlung zusammenfinden. In der Praxis ist das die Ausnahme: Marktkenntnis, Käuferreichweite und Verhandlungsführung kosten Zeit oder Geld — meist beides. Wer die Provision spart, übernimmt eine Aufgabe, die einen professionellen Aufwand hat.

Der Fehler, der hier Geld kostet: Den Makler erst am Ende des Prozesses in die Kostenrechnung einbeziehen. Wer den Zielerlös ohne die eigene Provision kalkuliert, verkauft faktisch unter Wert.

Stand: Oktober 2026. Gesetzliche Grundlage: §§ 656c, 656d BGB.

Notarkosten des Verkäufers: Was fällt wirklich an?

Den Kaufvertrag beurkundet und bezahlt überwiegend der Käufer. Für den Verkäufer entstehen Notargebühren hauptsächlich aus einer Position: der Löschung bestehender Grundpfandrechte.

Wenn das Baudarlehen bei Vertragsschluss noch nicht vollständig getilgt ist, muss das Grundbuch bereinigt werden. Die Grundschuld, die die Bank eingetragen hat, wird entweder direkt gelöscht oder — falls der Käufer dasselbe Kreditinstitut nutzt — auf ihn abgetreten. Für die Löschung stellt der Notar eine Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) in Rechnung, in der Regel einige Hundert Euro abhängig von der Grundschuldhöhe.

Dazu kommt die Löschungsbewilligung der Bank: Viele Kreditinstitute erheben dafür eine eigene Bearbeitungsgebühr, die nichts mit dem Notar zu tun hat und nach gängiger Praxis vom Verkäufer getragen wird. Wer das Kreditinstitut erst kurz vor dem Notartermin informiert, riskiert Verzögerungen — die Bearbeitungszeit für eine Löschungsbewilligung liegt je nach Bank zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen.

Vorfälligkeitsentschädigung: Der teuerste Überraschungsposten

Wer seine Immobilie verkauft, bevor das Baudarlehen ausgelaufen ist, löst den Kreditvertrag vorzeitig auf. Die Bank verliert dadurch Zinserträge, die ihr für die Restlaufzeit zugestanden hätten. Nach § 490 Abs. 2 BGB darf sie dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese Position ist in der Praxis die größte Unbekannte im Verkaufsprozess — und die, bei der ein falsches Timing am teuersten wird.

Wann entsteht die Pflicht zur Zahlung?

Die Pflicht entsteht immer dann, wenn der Kreditvertrag vor Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist aufgelöst wird — also nicht erst am Ende der gesamten Kreditlaufzeit, sondern bereits dann, wenn die laufende Zinsfestschreibungsperiode noch nicht abgelaufen ist. Endet die Zinsbindung in wenigen Monaten, ist die Entschädigung gering. Läuft sie noch mehrere Jahre, kann sie erheblich sein.

Wie wird die Entschädigung berechnet?

Die Berechnung folgt zwei Methoden, die der Bundesgerichtshof anerkannt hat: der Aktiv-Aktiv-Methode, die einen vergleichbaren neuen Kredit als Maßstab nimmt, und der Aktiv-Passiv-Methode, die eine risikolose Wiederanlage — typischerweise Bundesanleihen — als Vergleich heranzieht. Banken nutzen die für sie günstigere Methode. Die Differenz zwischen beiden Methoden kann im Einzelfall mehrere tausend Euro betragen.

Als grobe Orientierung gilt: Je niedriger das aktuelle Marktzinsniveau gegenüber dem Vertragszins liegt, desto höher die Entschädigung — weil die Bank das zurückgezahlte Kapital zu schlechteren Konditionen wiederanlegen muss. Viele Darlehen aus der Niedrigzinsphase zwischen 2015 und 2022 laufen noch mit Zinssätzen unter zwei Prozent; in einem Umfeld mit höheren Marktzinsen ist das Bild umgekehrt und die Entschädigung entsprechend geringer.

Was kann die Vorfälligkeitsentschädigung begrenzen oder verhindern?

• Sondertilgungsrecht vollständig nutzen: Wurde im Vertrag ein jährliches Sondertilgungsrecht vereinbart, reduziert die vollständige Ausnutzung aller noch offenen Jahrestranchen die Berechnungsgrundlage für die Entschädigung.
• Timing nach Zinsbindungsende: Endet die Festschreibungsperiode in wenigen Monaten, lohnt es sich, den Verkaufsabschluss zeitlich darauf abzustimmen — selbst ein Aufschub um wenige Wochen kann die Entschädigung auf null reduzieren.
• Zehn-Jahres-Recht nach § 489 BGB: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Kreditnehmer einen Darlehensvertrag mit festem Zinssatz nach zehn Jahren Laufzeit mit einer Frist von sechs Monaten ohne Entschädigung kündigen — auch wenn die Zinsbindung formal noch länger festgeschrieben ist. Wer eine Immobilie vor mehr als zehn Jahren finanziert hat, sollte diesen Weg prüfen.
• Darlehensübernahme durch den Käufer: In Einzelfällen übernimmt der Käufer das bestehende Darlehen. Das setzt die Zustimmung des Kreditinstituts voraus und ist keine Standardlösung, kann aber im richtigen Kontext die Entschädigung vollständig vermeiden.

Der Fehler, der hier Geld kostet: Die Darlehensunterlagen erst nach dem Notartermin herauszusuchen. Wer Restschuld, Zinsbindungsfrist und vereinbarte Sondertilgungsrechte nicht kennt, kann die Entschädigung weder vermeiden noch in die Preisverhandlung einrechnen — und landet im schlimmsten Fall mit einem Kaufpreis, der nach Abzug aller Posten nicht das ergibt, was er sollte.

Stand: Oktober 2026. Gesetzliche Grundlage: §§ 489, 490 BGB. Dieser Abschnitt ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Finanzberatung.

Energieausweis: Pflicht vor dem ersten Inserat

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und dem Käufer mit dem notariellen Kaufvertrag übergeben werden. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in § 80 vor. Wer in einer Immobilienanzeige keine Energiekennwerte angibt, handelt ordnungswidrig — das gilt für Online-Portale ebenso wie für Printanzeigen.

Es gibt zwei Ausweistypen:

• Verbrauchsausweis: Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Günstiger in der Erstellung, aber nur für Gebäude mit mehr als vier Wohneinheiten oder Neubauten ab dem 1. November 1977 zulässig.
• Bedarfsausweis: Berechnet den theoretischen Energiebedarf auf Basis der Gebäudehülle und der Heizungsanlage. Aufwendiger, aber für ältere Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen oft die einzig zulässige Form.

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Liegt keiner mehr vor oder ist der vorhandene abgelaufen, muss er vor der Vermarktung neu ausgestellt werden. Die Kosten dafür variieren je nach Aussteller und Gebäudetyp; ein Verbrauchsausweis für eine Eigentumswohnung beginnt typischerweise im unteren dreistelligen Bereich, ein Bedarfsausweis für ein älteres Einfamilienhaus kann mehrere Hundert Euro kosten.

Stand: Oktober 2026. Gesetzliche Grundlage: § 80 GEG.

Spekulationssteuer: Wenn der Staat am Gewinn beteiligt ist

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft — ohne sie in dieser Zeit durchgehend selbst bewohnt zu haben — muss den Veräußerungsgewinn als sonstige Einkünfte nach § 23 EStG versteuern. Die Höhe richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz und kann erheblich sein.

Was genau als Selbstnutzung gilt, wie Erbschaften und Schenkungen die Haltefrist beeinflussen und welche Kosten vom Veräußerungsgewinn abgezogen werden dürfen — das sind Fragen, bei denen ein Steuerberater frühzeitig einzubeziehen ist. Dieser Abschnitt gibt nur den Hinweis: Prüfen Sie die steuerliche Situation, bevor Sie den Zielerlös festlegen. Ein nachträglicher Hinweis kurz vor dem Notartermin hilft nicht mehr.

Stand: Oktober 2026. Gesetzliche Grundlage: § 23 EStG. Dieser Abschnitt ist eine Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung.

Alle Verkäuferpositionen im Überblick

Die folgende Zusammenfassung zeigt, welche Positionen in Baden-Württemberg typischerweise anfallen. Konkrete Beträge hängen vom Objekt, der Finanzierungssituation und dem Kaufpreis ab — diese Übersicht ersetzt keine individuelle Kalkulation:

• Maklerprovision (Verkäuferanteil): in BW ortsüblich rund 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. — entsteht nur bei Maklerbeauftragung
• Löschung Grundpfandrecht: Notargebühr nach GNotKG, in der Regel einige Hundert Euro, zuzüglich einer möglichen Bankgebühr für die Löschungsbewilligung
• Vorfälligkeitsentschädigung: von null bis potenziell mehrere Zehntausend Euro, abhängig von Restschuld, Vertragszins und verbleibender Zinsbindungsdauer
• Energieausweis: nur wenn kein gültiger Ausweis vorliegt; Kosten je nach Typ im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich
• Spekulationssteuer: abhängig von Haltefrist, Selbstnutzung und persönlichem Steuersatz — kann null oder mehrere Zehntausend Euro betragen

Was jetzt konkret zu tun ist

Drei Schritte, die vor dem ersten Inserat und vor der ersten Preisdiskussion stehen sollten:

1. Darlehensunterlagen heraussuchen: Restschuld, Ende der Zinsbindung, vereinbarte Sondertilgungsrechte. Ohne diese Zahlen lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung nicht einschätzen und der Verkaufspreis nicht sauber kalkulieren.
2. Energieausweis prüfen: Liegt einer vor, und ist er noch gültig? Ausstellungsdatum plus zehn Jahre — wer nach diesem Datum verkauft, braucht einen neuen.
3. Steuerliche Situation klären: Wann wurde die Immobilie erworben, und wie lange wurde sie selbst genutzt? Diese Frage beantwortet ein Steuerberater — idealerweise bevor der Preis feststeht, nicht danach.

Wenn Sie wissen möchten, welcher Verkaufserlös nach Abzug aller realistischen Positionen für Sie in Baden-Württemberg möglich ist und wie ein strukturierter Verkaufsprozess von der Preisfindung bis zur Übergabe konkret aussieht: Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Ein Gespräch mit immozeit zeigt, wo in Ihrem Fall die Stellschrauben liegen — ohne Verpflichtung.