Wohnung verkaufen BW: Exposé, Besichtigung, Preis

Sie haben die Unterlagen beisammen und wissen, was Ihre Wohnung wert ist. Jetzt beginnt der Teil, den die meisten unterschätzen: das Exposé schreiben, Besichtigungen koordinieren, Angebote bewerten und verhandeln — bis der Notartermin steht. An jeder dieser Stationen können Sie Geld verlieren, ohne einen einzigen offensichtlichen Fehler zu machen.

Das Exposé: warum das erste Bild alles entscheidet

Kaufinteressenten in Baden-Württemberg sehen auf den großen Portalen Dutzende von Angeboten, bevor sie eines anfragen. Ihr Exposé hat in diesem Moment wenige Sekunden. Was dort schlecht aussieht oder fehlt, führt nie zu einer Anfrage — unabhängig davon, wie gut die Wohnung tatsächlich ist.

Was ein verkaufsfähiges Exposé enthält

• Fotos bei Tageslicht, aufgeräumte Räume. Schlechte Bilder kosten keine Anfragen — sie verhindern sie. Ein professionelles Foto-Shooting rechnet sich, wenn die Wohnung mehr als drei Zimmer hat oder sich im oberen Preissegment bewegt.
• Grundriss. Interessenten möchten die Raumaufteilung verstehen, bevor sie eine Stunde für die Anfahrt aufwenden. Ein Grundriss — auch ein eingescannter — erhöht die Anfragequote spürbar.
• Pflichtangaben nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Energieausweis-Kennwerte (Endenergiebedarf oder -verbrauch, Energieträger, Baujahr der Anlage, Energieeffizienzklasse) müssen im Exposé stehen. Wer das weglässt, riskiert ein Bußgeld — und ein informierter Käufer bemerkt die Lücke sofort.
• Zahlen statt Adjektive. „Großzügig und lichtdurchflutet" ohne Quadratmeterangabe wirkt wie ein Signal, dass etwas verborgen wird. Konkrete Maße, Ausstattungsmerkmale und Baujahr schaffen Vertrauen.

Was im Exposé nichts zu suchen hat: Ihre Verkaufsgründe, ein laufendes Scheidungsverfahren oder der Hinweis, dass Sie schnell verkaufen müssen. Das sind Verhandlungspositionen, die Sie freiwillig aufgeben, bevor das erste Gespräch stattgefunden hat.

Auf welchen Portalen inserieren?

Die meisten Kaufinteressenten in Baden-Württemberg suchen auf den großen bundesweiten Immobilienportalen. Wer dort nicht vertreten ist, erreicht den größten Teil des Markts gar nicht. Die Frage ist nicht ob, sondern wie viel Sichtbarkeit nötig ist.

In Städten wie Stuttgart, Freiburg, Heidelberg oder Mannheim ist die Nachfrage hoch und die Laufzeit kürzer. In ländlichen Lagen — Schwarzwald, Schwäbische Alb, Oberschwaben — sind die Suchanfragen seltener und eine längere Laufzeit oder eine breitere Streuung sinnvoll.

Der häufigste Fehler: nur ein Portal. Wer zwei Portale parallel bespielt, erreicht deutlich mehr Interessenten. Die Mehrkosten sind in aller Regel geringer als der Hebel, den ein einziger zusätzlicher ernsthafter Käufer in der Verhandlung erzeugt.

Die Besichtigung: was Käufer in Baden-Württemberg wirklich prüfen

Ein erfahrener Kaufinteressent — oder einer, der einen Sachverständigen mitbringt — prüft in einer Stunde mehr, als die meisten Eigentümer bei jahrelangem Wohnen bemerkt haben. Fensterrahmen, Heizkörper, Sicherungskasten, Keller, Feuchtigkeitsspuren an Wänden und Decken, der Zustand der Heizungsanlage — all das fließt in die Preisvorstellung ein, die ein Käufer mitbringt.

Vorbereitung vor der Besichtigung

• Günstige Reparaturen erledigen. Tropfende Hähne, klemmende Türen, defekte Steckdosen — das kostet wenig und verhindert Preisabzüge, die regelmäßig höher ausfallen als die Reparatur selbst.
• Aufräumen und entpersönlichen. Je weniger persönliche Gegenstände zu sehen sind, desto leichter können Interessenten sich die Wohnung als ihre eigene vorstellen.
• Lüften und richtig temperieren. Eine kalte oder muffige Wohnung erzeugt einen schlechten ersten Eindruck, unabhängig vom baulichen Zustand.
• Unterlagen bereitlegen. Nebenkostenabrechnung, bei Eigentumswohnungen die letzten Hausgeldabrechnungen und das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung, Grundriss und Energieausweis. Käufer, die diese Unterlagen einsehen können, fassen schneller Vertrauen.

Einzel- oder Gruppenbesichtigung?

Einzelbesichtigungen ermöglichen ein ausführliches Gespräch und individuelle Fragen. Gruppenbesichtigungen erzeugen Wettbewerbsdruck — ein Interessent, der sieht, dass andere ernsthaft interessiert sind, handelt schneller. In stark nachgefragten Lagen ist das ein legitimes taktisches Mittel. In ruhigeren Märkten kann eine volle Gruppe aber signalisieren, dass die Wohnung schon länger auf Abnehmer wartet.

Führen Sie eine einfache Liste: wer war bei welcher Besichtigung, wen hat das Gespräch weitergebracht. Das ist Ihre Grundlage, wenn mehrere Angebote gleichzeitig eintreffen.

Was Sie über bekannte Mängel sagen müssen

Das ist die häufigste rechtliche Frage beim privaten Verkauf. Die Grundregel nach § 444 BGB: Mängel, die Sie kennen und verschweigen, können Sie auch nach dem Notartermin haftbar machen — selbst wenn der Kaufvertrag einen vollständigen Gewährleistungsausschluss enthält. Arglistige Täuschung fällt nicht unter diesen Ausschluss.

In der Praxis heißt das: Wenn Sie wissen, dass das Dach undicht ist, Feuchtigkeitsschäden bestehen oder die Heizungsanlage sanierungsbedürftig ist, benennen Sie das auf Nachfrage wahrheitsgemäß. Nicht unbedingt proaktiv im Exposé, aber ehrlich im Gespräch. Ein Käufer, der nach dem Einzug einen Ihnen bekannten Mangel entdeckt, kann die Rückabwicklung des Kaufs verlangen.

Dieser Hinweis dient der Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall empfiehlt sich eine Rücksprache mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht. Stand: Oktober 2026.

Die Preisverhandlung: was Sie wissen sollten, bevor das erste Angebot kommt

In Baden-Württemberg ist es üblich, dass Kaufinteressenten unter dem Angebotspreis anbieten. Wie viel Spielraum realistisch ist, hängt von der Lage, der Marktsituation und der Nachfrage nach Ihrer spezifischen Wohnung ab. In Hochpreislagen wie Stuttgart oder Freiburg-Innenstadt sind die Verhandlungsspielräume erfahrungsgemäß kleiner als in ländlichen Gemeinden, wo die Auswahl für Käufer größer ist.

Was ein gutes Angebot ausmacht — jenseits des Preises

Ein Angebot ist mehr als eine Zahl. Drei Faktoren machen einen Käufer verlässlich:

• Finanzierungsnachweis oder Eigenkapitalbeleg. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank schützt Sie davor, in letzter Minute zu erfahren, dass die Finanzierung gescheitert ist.
• Übergabetermin. Wenn Sie auf einen konkreten Termin angewiesen sind, kann ein Käufer, der diesen erfüllen kann, wertvoller sein als ein etwas höheres Angebot mit ungeklärtem Timing.
• Bedingungslosigkeit des Angebots. Angebote unter Vorbehalt — etwa „nur wenn meine bisherige Wohnung verkauft ist" — binden Sie, ohne den Käufer zu binden. Das ist ein Risiko, das eingepreist werden sollte.

Taktisches Nachverhandeln kurz vor dem Notartermin

Es kommt vor, dass Käufer kurz vor dem Beurkundungstermin noch einmal mit dem Preis kommen — unter Verweis auf ein Gutachten oder frisch entdeckte Mängel. Unterscheiden Sie: Wenn ein Sachverständiger konkrete Mängel dokumentiert, die Sie nicht kannten, ist ein Preisabzug sachlich begründet und verhandelbar. Wenn ein taktisches Argument ohne substanzielle Grundlage kommt, kurz bevor Sie unter Zeitdruck geraten, haben Sie das Recht, das Gesamtangebot neu zu bewerten.

Kaufvertrag und Notar: was nach der Unterschrift gilt

In Deutschland ist ein Immobilienkauf erst mit notarieller Beurkundung rechtswirksam (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Notar ist dabei neutral — er beurkundet den Vertrag und ist beiden Parteien gegenüber zur gleichmäßigen Belehrung verpflichtet. Einen Notar, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt, gibt es im deutschen Recht nicht.

Der übliche Ablauf: Käufer und Verkäufer einigen sich, der Käufer wählt den Notar. Dieser schickt beiden Seiten vorab einen Kaufvertragsentwurf zur Prüfung. Sie haben das Recht — und in der Praxis den Anlass — diesen Entwurf sorgfältig zu lesen und bei Bedarf von einem Anwalt gegenlesen zu lassen. Änderungen sind bis zur Beurkundung möglich. Danach nicht mehr ohne beidseitige Zustimmung und erneuten Notartermin.

Prüfen Sie im Entwurf insbesondere: Übergabetermin, Gewährleistungsausschlüsse, mitverkauftes Inventar, Kaufpreisfälligkeitsbedingungen und die Auflassungsvormerkung. Was dort steht, ist nach der Unterschrift verbindlich.

Die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg beträgt 5,0 Prozent des Kaufpreises und wird vom Käufer getragen (Grunderwerbsteuergesetz; dieser Steuersatz gilt in Baden-Württemberg seit 2012 und liegt über dem bundesweiten Eingangssatz von 3,5 Prozent). Käufer tragen zusätzlich die Notargebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sowie die Grundbuchkosten — diese Posten mindern nicht den Kaufpreis, beeinflussen aber die Gesamtrechnung des Käufers und damit seine Bereitschaft, ein höheres Angebot zu machen.

Steuerliche Einzelheiten — insbesondere wenn Sie als Verkäufer Spekulationssteuer schulden könnten — sollten mit einem Steuerberater besprochen werden. Stand: Oktober 2026.

Die Übergabe: der letzte Fehler im Verkauf

Die Übergabe ist der letzte Schritt und der am häufigsten unterschätzte. Was hier unvollständig protokolliert wird, ist nach dem Notartermin kaum mehr zu klären.

Was das Übergabeprotokoll enthalten muss

• Datum und Uhrzeit der Übergabe
• Namen beider Parteien
• Alle Zählerstände: Strom, Gas, Wasser — mit Foto zur Dokumentation
• Anzahl und Art aller übergebenen Schlüssel
• Festgehaltene Mängel oder Beschädigungen, die beim Einzug bereits vorhanden waren
• Mitgegebenes Inventar, sofern vertraglich vereinbart

Beide Parteien unterschreiben das Protokoll. Das schützt Sie vor späteren Ansprüchen wegen Schäden, die erst nach der Übergabe entstanden sind.

Denken Sie an die Gebäudeversicherung: Nach § 95 VVG geht sie bei Veräußerung der versicherten Sache automatisch auf den Käufer über, der sie dann selbst kündigen oder in eine eigene Police überführen kann. Informieren Sie Ihren Versicherer über den Verkauf. Hausrat, Haftpflicht und weitere Versicherungen müssen Sie selbst kündigen oder ummelden.

Was immozeit dabei macht — und was nicht

immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Das Kerngebiet ist Baden-Württemberg — dort arbeiten wir direkt, kennen die lokalen Gutachterausschüsse, die typischen Käuferprofile und die Verhandlungsdynamiken in den verschiedenen Lagen des Landes, von der Stuttgarter Innenstadt bis in den ländlichen Raum. Außerhalb des Landes arbeitet immozeit über Partnerbüros vor Ort, keine eigenen Niederlassungen.

Das Exposé, die Besichtigungskoordination, die Begleitung bis zum Notartermin und das Übergabeprotokoll — das sind Leistungen, bei denen ein Ansprechpartner mit Ortskenntnissen mehr leistet als eine Plattform, die Ihr Angebot aufnimmt und dann auf Sie wartet. Einen Überblick über weitere Themen rund um den Immobilienverkauf finden Sie im immozeit-Blog.

Der nächste Schritt

Wenn Sie Ihre Wohnung in Baden-Württemberg verkaufen möchten und eine klare Einschätzung wollen — was Ihre Wohnung realistisch bringt, welche Schritte auf Sie zukommen und was in Ihrer Lage erfahrungsgemäß schiefgeht — nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Kein Anruf, keine Verpflichtung.